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Casa: in crescita il numero dei condomini che non pagano

On the basis of the findings from the third report on condominiums Italian ANCI (National Association of Directors of the Condominium and Real Estate) and Censis Services, the arrears in the payment of condominium units is increasing. From the report shows that in 65% of cases of litigation is just action for the recovery of unpaid fees. In essence, are increasing economic hardship for families who return the payment of charges condominium and you can see then deliver an injunction. Carlo Parodi, Director National Research Center Anaci speaks of "120,000 cases, including injunctions, opposition to injunctions, opposition to sanctions and opposition to executions, which annually invade the slow machinery of justice by creating an enormous cost to society '[... ] Not to mention that to recover this support is often negligible costs of legal fees, stamp duties, working time and people at the end are more 'high.''It is feared a further rise in the number of cases because the design law on the reform of the legislation would require the administrator to condominium building to collect the debts owed at very short notice. Within 120 days of delinquency the administrator must apply to court to request the injunction. Otherwise respond in precisely the amounts not collected with the risk of removal from office by the Assembly.

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Spese condominiali: decreto ingiuntivo solo contro il proprietario dell’appartamento

The Court of Bari, in a ruling made last June ( sent. No 2277/09), reiterates that, seven years ago, the Supreme Court United Sections ( sent. No 5035/02): of legal proceedings of the claim within the condominium not apply the principle of appearance .

Put more directly: the injunction to be effective, will be issued only against the owner of the property and not against those who, for his demeanor, that may seem.

This is a preliminary important, not only because it is one of the few given after that of the United Sections , but also because it adheres to that interpretation.

worth investigating what is meant by the principle of appearance and why the same is not applicable to condominium. The

Civil Code does not define the concept of appearance.

The Court of Cassation , as well as doctrine, stating that appearance should be understood that facts that can mislead, by creating a belief that it is the legal reality, which, however, is different .

L ' most classic example is that of payment to the creditor apparent ( art. 1189 cc).

In this case, the debtor is discharged from any liability if he proves that he acted in good faith , the creditor will apparently have to pay the lender improperly received as real. This means that

il suo comportamento andrà valutato in base ad una serie di circostanze che devono essere univoche a tal punto da far ritenere che chi si qualifica come creditore lo sia effettivamente.

Nel caso del condominio , fino alla sentenza delle Sezioni Unite, era dubbio se questo principio potesse applicarsi qualora l’amministratore avesse dovuto agire in giudizio per il recupero del credito .

Un esempio chiarirà la questione.

Si pensi a quei casi in cui tra Tizio e Caia , coniugi in separazione dei beni e con l’immobile intestato a Caia , sia sempre stato T izio ad incaricarsi di pagare le condominium units, participate in meetings, etc. .

In such a situation, Tom is the person known to the condominium and to 'Administrator that, based on conduct over the years by that person, could believe that he is the owner of the real estate (essentially of the condominium in the technical sense of the word).

In such cases, applicants much, Tom is nothing but the so-called apparent condominium. The same administrator

, just based on this mistaken belief generated by the attitude of Tom, could be led, in cases where there is a need to obtain a court order for a state of default, to take action against Tom .

The United Sections of the Supreme Court , intervened to resolve the conflict concerning the applicability of the principle of appearance Monthly reports have established that this principle is not applicable in the area of \u200b\u200bhome ownership . The

reason is very simple: the principle of appearance tool is used mainly for the protection of bona fide third party without having the possibility of objective verificare la rispondenza tra situazione di fatto e situazione di diritto, sicché sia in un certo qual modo costretto ad affidarsi a quanto gli si presenta.

Nel caso del condominio, invece, per l’amministratore – che nel rapporto con il condomino non può essere considerato un terzo – la situazione è di pronta soluzione.

Egli, infatti, potrà sempre verificare , tramite un visura presso la Conservatoria dei registri immobiliari , l’effettiva proprietà dell’unità immobiliare.

Ci ò significa che ogni, qual volta si renda necessario iniziare un’ azione di recupero credit through an action for injunction, the administrator must verify the correspondence between the one who appalesa as condominium and property in the hands of the same property unit .

Only if there is no correspondence will take action against this individual to obtain an injunction .

Failing ' action should be directed against the one that is owner from public records. The

risk otherwise is to be notified of an 'opposition that at present would be accepted.

All this of course, with obvious consequences in relation to time lost and costs to vainly incurred.

Riforma della normativa sui condomini

Reform of the law on condominiums, Senator. Millers in the Senate Judiciary Committee

Thursday, 17 September 2009 10:24 Grosseto : Maggiore collegialità, tracciabilità dell’operato dell’amministratore che avrà un incarico biennale, diritto di voto agli inquilini su decisioni ordinarie, azione esecutiva obbligatoria contro i condomini che non pagano le spese, nuove regole e limiti più stringenti alla installazione di parabole ed antenne televisive sui palazzi.

Sono queste alcune delle più significative novità del disegno di legge che rivoluzionerà l’intera normativa sul condominio, inserita nel Codice civile e praticamente ferma al 1942. A revolution whose paternity is Grosseto Senator Frank Miller, who first, in 2001, had submitted a proposal to reform II and now in the Senate Judiciary Committee (where he is leader of the PDL) has assumed the task of Rapporteur of the unified text , which is synthesis of the previous five bills filed.

"We have a result which is certainly important - the breast. Miller - The reform of legislation on building truly represents a revolution because, once implemented, will affect more than 12 million households. The Judiciary Committee has shown a sense of responsibility in the interest dei cittadini, arrivando ad una sintesi che rappresenta un positivo punto di equilibrio fra le proposte in campo e che ci consente di lavorare con uno spirito davvero trasversale. Stavolta sono convinto che la riforma arriverà in porto e rappresenterà una svolta nei rapporti interni ai condomini”.

Tra le altre novità previste nel testo all’esame della Commissione Giustizia del Senato anche la previsione di un elenco obbligatorio a cui dovranno iscriversi gli amministratori di condominio, secondo una logica di maggior trasparenza, maggioranze ridotte nelle assemblee, la redazione del rendiconto per cassa e per competenza e l’obbligo di aprire un conto corrente condominiale.

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